Tisztelt Olvasók! A zoom.hu internetes híroldal 2018. december 21-én megszűnt. A domain a továbbiakban archívumként működik, a tartalma nem frissül és az egyes írások nem kommentelhetőek. - STRAT-POL Kft.

Szigorítás jön a lakáshitelezésben – hitelbombán ülnek a magyarok

Szigorítás jön a lakáshitelezésben – hitelbombán ülnek a magyarok

Rákaptak a magyarok a hitelekre, a válság óta nem látott ütemben nőtt a hitelfelvételi kedv. Októbertől azonban szigorodnak a szabályok, ám ez rengeteg családon semmit sem segít, sőt a lakhatási cafetéria eltörlése kifejezetten ront a hitelesek helyzetén, akik a kamatok emelkedésével a devizahitel-csapdához hasonló helyzetbe kerülhetnek.

Októbertől lépnek életbe a lakáshitelekkel kapcsolatos szigorúbb szabályok, amelyeket a Magyar Nemzeti Bank (MNB) azért hozott, hogy elkerülje a 2008-as devizahitel-válsághoz hasonló katasztrófa kialakulását. Több százezer magyar család saját bőrén tapasztalta meg 2008 után, hogy nem érdemes kockázatos devizahitelekben eladósodni. A 2000-es években a lakosság (és nem utolsósorban az őket hitelező bankok) a forintgyengülés kockázatait nem mérték fel megfelelően, most pedig a változó kamatozású forinthitelek elterjedése fenyeget a 2008-ashoz hasonlító válsággal.

Az elmúlt években ugyanis a jegybank kamatpolitikájának köszönhetően több évtizedes mélypontra kerültek a forinthitelek kamatai, amiből az (is) következik, hogy előbb-utóbb ezek a kamatok emelkedni fognak, hisz a jegybank sem tudja a végletekig mesterségesen alacsonyan tartani a kamatokat, hiába törekszik erre minden erejével. Jelenleg a rövid távon fixált, változó kamatozású hitelek a legolcsóbbak, ám

egy beinduló kamatemelési periódussal ezen hitelek törlesztőrészlete gyorsan emelkedhet

– ami hasonló válságot idézhetne elő a lakosság számára, mint korábban a devizahitel-törlesztők emelkedése. Ezért az MNB már az elmúlt hónapokban folyamatosan a hosszú 5, 10 vagy akár a teljes 20 éves futamidőre fixált kamatozású hitelek felé terelte a bankokat és lakossági ügyfeleket is.

 

Szigorodik a lakáshitelezés, de nem lesz megrázkódtatás

Októbertől tovább szigorodnak a lakáshitelezési szabályok: a 10 évnél hosszabb kamatperiódusú – tehát biztonságosabb – hitelek esetében havi nettó 400 ezer forintos jövedelem alatt a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a nettó jövedelem 50 százalékát, míg 400 ezer forint felett annak 60 százalékát. További szigorítás, hogy 2019 júliusától ez az összeghatár 500 ezer forintra emelkedik. Az 5-10 évre rögzített lakáshitelek esetében a törlesztő 35, illetve 40 százaléka lehet a havi nettó jövedelemnek, míg az öt év alatti fixálású hiteleknél ez az arány 25 és 30 százalék lesz a jövedelemhatártól függően.

Az MNB célja egyértelmű: a leendő lakásvásárlókat a hosszabb – akár a teljes – futamidőre rögzített hitelek felé tolják,

mert így tudnak nagyobb összegű hitelt felvenni úgy, hogy közben nem vállalnak fel felesleges kamatkockázatot. Az MNB szándéka szerint így megakadályozza a lakosság túlzott eladósodását.

Komoly piaci megrázkódtatást nem fog hozni a szigorítás, ugyanis az MNB adatai szerint az 1-5 éves hitelek kamatfelára már az idei év első felében elérte, az 5 éven túl fixált hitelek ára pedig 0,2 százalékpontra megközelítette az eddig legolcsóbbnak számító éven belül fixált hitelek árát – vagyis egyértelműen záródik az olló. Az újonnan felvett lakáshitelek körében a legfeljebb egy évre fixált kamatozású hitelek aránya 18 százalékra csökkent. A legnépszerűbbek az 5 évre kamatfixált hitelek, ezek aránya ma már eléri a 40 százalékot. A jegybank friss kiadványa szerint

a második negyedévben 159 milliárd forinttal emelkedett a lakossági hitelállomány,

ami szolid 4,1 százalékos éves növekedés – ám ez az ütem mégis rekordmértékű, a 2008-as válság óta nem volt ilyenre példa.

A már hitelben ülők nagy bajba kerülhetnek

Az MNB szigorítása arra jó, hogy a jövőbeni hitelfelvételeknél hatástalanítsa a kamatemelkedési kockázatokat, ám az elmúlt években több tízezer család vett fel éven belül változó kamatozású lakáshitelt. Ők igazán nagy bajba kerülhetnek, hisz előbb-utóbb a piac szigorú szabályai szerint megindulnak a kamatemelések, amik több ezer, akár tízezer forintos havi törlesztőrészlet-emelkedést hozhatnak magukkal, amire nem biztos, hogy minden háztartás felkészült. A jegybanki szakértők számítása szerint a kamatszint mérsékeltebb, azaz 1-3 százalékos emelkedése ezen hitelfajták havi törlesztőrészleteinek 10-30 százalékos növekedésével is járhat.

Így egy 10 millió forintos, 15 éves futamidejű kölcsön törlesztőrészlete a jelenlegi 56 ezer forintról akár 72 ezer forintra is emelkedhet – ez a veszély a lakáshitelesek 30-40 százalékát érinti.

A megoldás ezen tartozások kiváltása 5 éves vagy ennél hosszabb kamatfixálású hitelekkel, ám ez lassan halad, ugyanis egy ilyen váltás azt jelenti, hogy azonnal megemelkedik a hitel törlesztőrészlete. Vagyis a magyarok többsége – a devizahitelhez hasonlóan – inkább kockáztat, és bízik a jó szerencséjében. A hitelkiváltások nemcsak az azonnali tehernövekedés, hanem az adminisztrációs bonyodalmak miatt sem gyakoriak a jelzáloghiteleknél – ezt maguk a bankok mondták az MNB-nek. Ráadásul a bankárok az előtörlesztések csökkenésére számítanak, ugyanis eddig általában a lakástakarékokban gyűjtött megtakarításokat, illetve a lakhatási cafetériát használták az adósok a hitelek kiváltásra – ez utóbbit viszont a kormány eltörölte 2019 januárjával.

Rákaptak a magyarok a hitelekre – mire számítanak a bankárok?

Az MNB szerint a most tapasztalható hitelezési növekedés esetében nem beszélhetünk buborékról, az összhangban van a gazdasági növekedéssel. Míg a hitelállomány „csak” 4,1 százalékkal nőtt, addig az új hitelek folyósítása 31 százalékkal nőtt éves szinten, ezen belül a lakáshiteleknél a hiteligénylés 39 százalékkal bővült, és még ennél is gyorsabban, 48 százalékkal emelkedtek a második negyedben az igényelt fogyasztási hitelek, ami elsősorban újra felfutó gépjárműhiteleknek köszönhető.

A második negyedévben bekövetkezett 159 milliárd forintnyi lakossági hitelállomány-bővülés kétharmadát a lakáshitelek tették ki. A lakáshiteleken belül továbbra is a használt lakások beszerzése dominál, csak minden negyedik forintot folyósítottak a bankok új lakás megvételéhez. Azonban hiába a gyors növekedés, egyelőre a válság előtti, 2008-as szintet még messze nem érte el a bankrendszer.

Az elmúlt egy évben a háztartások összesen 756 milliárd forintnyi lakáshitelt vettek fel, ez a 2008-as hitelezés 88 százaléka – ráadásul a jelenlegi ingatlanárak lényegesen magasabbak, mint tíz évvel ezelőtt voltak.

A bankok a következő fél évben a lakáshitelezés további növekedésére számítanak, ez alapján a bankok 30 százaléka készül a kamatfelárak további csökkentésére, de ugyanakkor már az emelési szándékok is megjelentek a bankrendszerben – ami nem meglepő, hisz előbb-utóbb beindulnak a kamatemelések a jegybank részéről is. A bankvezérek várakozásai szerint a lakáshitelek összegei emelkednek, ám továbbra is a használt lakások dominálnak, ugyanis a lakásvásárlók az építkezések csúszása miatt nem keresik az új lakásokat. A bankárok elmondása szerint az ügyfelek keresik a kamatfixált hiteleket – ugyanakkor növekszik a hitelfelvevők árérzékenysége is.

Jó a CSOK, de megvannak a korlátai

A lakáshitelezést segíti a CSOK – az MNB adatai szerint a hitelfelvételek 16 százalékánál vettek igénybe állami támogatást. A CSOK keretében 2016 eleje óta összesen 195 milliárd forint értékben kötöttek támogatási szerződéseket – ez 62 ezer lakás vételét érintette. Az állami támogatás összegének kétharmadát új lakás építése vagy vásárlása, egyharmadát pedig használt lakás vásárlása céljából vettek igénybe a háztartások. A budapesti lakásárak gyors ütemű emelkedése révén elsősorban vidéken van erős hatása a CSOK-nak, ugyanakkor a szerződéskötésnek nagy az adminisztrációs igénye, és bizonyos esetekben hosszú a folyamat, emiatt kisebb összeggel kevesen veszik igénybe. Ezt tükrözik a Pénzügyminisztérium számai is, tavaly az első félévben 40 milliárdnyi CSOK-ot folyósítottak, míg az idén 23,4 milliárdot.