Ez lesz a sikeres NER-üzletemberek következő nagy biznisze

Ez lesz a sikeres NER-üzletemberek következő nagy biznisze

Csendben módosította a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SziT) működéséről szóló törvényt a parlament, aminek hatására sem adót, sem osztalékot nem kell fizetniük ezen cégeknek. SziT alapításán töri a fejét Mészáros Lőrinc, és ebbe az irányba halad Schmidt Mária BIF Nyrt-je is.

Összeállni látszik az a társasági forma, amely NER-közeli, ingatlanban (is) utazó üzletemberek számára igazi főnyeremény lehet a következő években, s utat nyithat a további vagyongyarapodásuk előtt. Eddig nem sok vizet zavartak a honi gazdasági életben a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságok (SziT), ám napokban elfogadott és kihirdetett 2019-es adócsomag változást hozhat.

De milyen cégekről is van szó, hiszen alig akad valaki, akinek bármit is mondana a SziT. A törvénymódosítások indoklásában igen plasztikusan és érthetően fogalmaznak: „A szabályozott ingatlanbefektetési társaságok olyan tőzsdén jegyzett, nyilvánosan működő részvénytársaságok, amelyek a befektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat ingatlanok akvizíciója, fejlesztése és üzemeltetése útján befektetik, majd az ebből a tevékenységből realizált nyereséget a részvényesek számára kifizetik.”

Nagy tervek voltak

A társasági forma valójában már régóta létezik Magyarországon is. (Ám egyáltalán nem sikerült jól a szabályozás kialakítása. Mostanáig nem akadt cég, amely ezt választotta volna.) A SziT-et a nemzetközi ingatlanpiacon Real Estate Investment Trust-ként (REIT) ismert speciális ingatlanalapok magyarországi megfelelőjének lehet nevezni.

A létrehozásukról szóló törvényjavaslatot még 2011-ben Rogán Antal, Mengyi Roland és Manninger Jenő fideszes képviselők nyújtották be.

Az indoklásban akkor az szerepelt, hogy erre azért van szükség, mert segítségével Magyarország a közép- és kelet-európai régió pénzügyi szolgáltató központjává és ingatlanfejlesztési csomópontjává válhat.

Nem kell adót fizetni

A törvény ennek érdekében gazdasági szempontból vonzó lehetőséget kínál fel számukra. Az Országgyűlés által hét éve elfogadott törvény többek között arról rendelkezett, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok mentesülnek a társasági adó, valamint az iparűzési adó megfizetése alól. Ebben az esetben sérülni látszik a társadalmi hasznosság, hiszen a köz felé számos jelentős, más „egyszeri cég” által fizetett adótételeket nem fizetnek meg. Annak érdekében, hogy ez azért ne legyen így, a SziT-eket arra kötelezték, hogy az osztalékként kifizethető eredményének legalább 90 százalékát valóban ki is kell fizetniük osztalékként a részvényesek számára. Vagyis így a társaság ezen az oldalon mutatja meg társadalmi hasznosságát.

Ehhez szükséges, hogy a részvényes ne csak egy-egy nagytulajdonos legyen, hanem a javakból kisbefektetők is részesülhessenek. Ennek érdekében a törvény előírja, hogy ezek az ingatlanos cégek kizárólag nyilvánosan működő részvénytársaságok lehetnek, azaz tőzsdén jegyzett társaságként futhatnak. Ráadásul legalább az alaptőke 25 százalékát be kell vezetniük a börzére. Vagyis legalább ekkora közkézhányaddal kell rendelkezniük, a kisrészvényesek legalább ekkora tulajdoni hányaduk felett rendelkeznek. Ez azt jelenti, hogy ezen kör is részesül a kiosztandó osztalékból. Első ránézésre nem kicsiny vállalatokról van szó, hiszen az elvárások között szerepel az is, hogy legalább 5 milliárd forint induló tőkével kell rendelkezzen egy ilyen cég. Igaz, tőzsdei értelemben véve az 5 milliárdos cégek nem az élvonalban forognak.

Zavaró kisrészvényesek

Ám éppen az osztalék kérdése az, amelyen változtat a kormánypárt által kezdeményezett és elfogadott törvénymódosítás a 2019-es adócsomag részeként. Eszerint egyáltalán nem lenne kötelező osztalékot fizetnie a cégnek. Egészen pontosan a cég ügyvezetése javaslatot tesz majd az osztalékfizetésre, de ha a tulajdonos nem akar fizetni, akkor a módosítás általunk értelmezett jelentése szerint ezt minden további nélkül megteheti. Vagyis megtarthatja a profitot. Az indoklás szerint ugyanis „az osztalékfizetésről a legfőbb szerv ülésén a szabályozott ingatlanbefektetési társaság részvényesei, valamint a projekttársaság tagjai vagy részvényesei jogosultak dönteni.”

Csakhogy ezzel kapcsolatban akad egy másik módosítás is a most elfogadottak sorában. A társaság eddig csak törzsrészvényt és dolgozói részvényt bocsáthatott ki, viszont immár szavazatelsőbbségi részvényt is forgalomba hozhat. Utóbbi azért lényeges, mert ennek segítségével el tudják érni, hogy hiába egy esetleges magas közkézhányad a cégben, mégis az említett részvénnyel rendelkező tulajdonosok döntenek arról, hogy milyen gazdasági döntést születik a közgyűlésen, vagyis például a cég fizet-e osztalékot, vagy sem.

Vagyis a kisrészvényesek nagyon könnyen hoppon maradhatnak.

A változtatások pedig egy egészen furcsa helyzetet eredményezhetnek a SziT-ek esetében. Számos adónem mellett osztalékot sem kell megfizetnie, ami

azt jelenti, hogy ezen vállalatok esetében a társadalmi hasznosság teljesen eltűnik.

Ebből pedig az következik, hogy vagyongyarapodásuk az eddigieknél sokkal nagyobb ütemre kapcsolhat.

Megint a NER

A csomó teher elmaradása miért, és kinek lehet fontos? Nos, a SziT-té váláshoz be kell jelentkezni, s egyfajta előtársasági pozícióban kell „élni” két évet. (Ezen idő alatt sem kell az említett adóterheket fizetni.) Ismereteink szerint már bejelentkezett előtársaságként a Bojár Gáborhoz köthető Graphisoft Park. A liberális beállítottságú üzletembert a legkevésbé sem lehet a kormánypárt kegyeltjeihez sorolni.

Mészáros Lőrinc is élne az új lehetőséggel MTI Fotó: Máthé Zoltán

A sorban azonban több NER-hez közeli vállalkozás is feltűnik már. SziT-előtársaságként üzemel az Orbán Viktorral bizalmi viszonyt ápoló Schmidt Mária érdekeltsége, a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési (BIF) Nyrt. Ezen felül a Mészáros Lőrinc és Jászai Gellért érdekkörében lévő Appeninn Nyrt. is ebbe az irányba halad. Tavaly nyáron ugyanis utóbbi üzletember a Világgazdaságnak adott interjújáben a céggel kapcsolatban ezen irányú szándékokról beszélt. A sort pedig bőven lehetne folytatni olyan NER-közeli üzletemberekkel, akik számára még a transzparenciát okozó tőzsdei jelenlét mellett is igen vonzó lehet ez, a végső soron adófizetéstől mentes működési forma.

Egy, az ingatlanpiacon és a tőkepiacon járatos pénzügyi befektető a Zoom.hu-nak az elfogadott törvénymódosítással kapcsolatban elég plasztikusan úgy értékelt:

„Nyugodtan ki lehetne írni erre a cégformára, hogy azon gazdag ingatlantulajdonosok köre, akik nem akarnak adót, és más közterheket fizetni.”

Borítókép: Orbán Viktor kormányfő és Schmidt Mária meccset néz a felcsúti arénában / Fotó: Fotó: Veres Viktor