Két grafikonon, hogy miért bombaüzlet a lakásbefektetés – és miért kell vele vigyázni

Két grafikonon, hogy miért bombaüzlet a lakásbefektetés – és miért kell vele vigyázni

Elszabadultak az árak az ingatlanpiacon, amit a spekulatív lakásvásáslások és belső migráció is gerjeszt egyre nagyobb arányban. Az MNB szerint a fővárosi árakkal már vigyázni kell.

A lakásvásárlás általában az alapvető emberi igények kielégítésnek kézenfekvő módja, ám ma már tízből négy tranzakció kifejezetten befektetési célokat szolgál – derül ki egy jegybanki elemzésből. Az elmúlt évben bőven tíz százalék felett emelkedtek a lakásárak, és az 2018-ból eltelt négy hónapban ez a trend folytatódott, n nem látni az áremelkedések végét a lakáspiacon. Mindezt úgy, hogy az ingatlanbuborék kialakulástól is még messze vagyunk – olvasható a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentésben. A lakáspiacot több tényező egyszer fűti: történelmi csúcson a foglalkoztatás, miközben a jövedelmek tartósan növekednek, mindezt alacsony inflációs környezetben – ezek a tendenciák együtt támogatják a mostani áremelkedést. Ráadásul nem egyszeri éves hatásról, hanem tartós folyamatról van szó – így tartósan javul lakosság jövedelmi és vagyoni helyzete.

Akár 30-40 százalékos hozam is összejöhetett

A növekvő lakossági kereslettel viszont a kínálati oldal nem tud lépést tartani, ám az építőipar felfutásával az új lakások piacának súlya egyre nagyobb. A hitelkamatok folyamatos csökkenésével kialakult alacsony kamatkörnyezet és a dinamikusan emelkedő lakásárak azonban vonzó befektetési célponttá tették az ingatlanokat – írják a jegybank elemzői. Az új lakások hiányában a lakáspiaci fordulat első éveiben a használt lakások tranzakció és árai futottak fel.

Ez a magas, pusztán már az árak emelkedéséből is realizálható hozam jelenleg is a használt lakások piacának további erősödését vonja maga után, bár 2017-ben a KSH adatai szerint az új lakások ára már nagyobb mértékben emelkedett a használtakéhoz képest. Az MNB számításai szerint a 2014 óta eltel időszakban évi 10 százalékos reálhozamot lehet elérni a használt lakáspiacon, miközben évi 1-2 százalékot a pénzpiaci befektetéssel. Az aki jó időben szállt be a lakáspiacra az néhány év alatt akár 30-40 százalékos hozamot szerezhet mindezt rendkívül alacsony inflációs környezetben.

Nem riasztják el az árak a fővárosba igyekvőket

Ráadásul sokan kapcsoltak viszonylag korán, hisz 2013-14-ben a vásárlások 20 százaléka már befektetési célú volt, de egyre többen rákaptak az ingatlanozásra, ma már tranzakciók 40 százalékát a meggazdagodás hajtja. A lakásépítések felgyorsulásával a befektetési célú vásárlók értelemszerűen megjelentek az új építési lakások piacán is, így a spekulatív célú befektetések már nem csak a használt piaci árakat nyomják felfele.

A befektetési célú vásárlások mellett az országon belüli migráció is növeli a fővárosi ingatlanárakat – szögezi le a jegybanki jelentés. A KSH legfrissebb felmérése alapján a fővárosban 13 százalékról 11,8 százalékra csökkent, a községekben viszont 12,4 százalékról 14,9 százalékra nőtt a nem lakott lakások aránya. 2011-ben több mint 118 ezer nem lakott lakás volt a fővárosban, számuk 2016-ra közel 10 százalékkal 107 ezerre csökkent, mivel a fokozott kereslet és az áremelkedés miatt a korábban üresen álló lakások egy része visszakerült a piacra.

Még nem aggódik a MNB, de már figyel

Az MNB elemzői szerint van még mit keresniük a befektetőknek, ugyanis nem látják az árbuborék kialakulásának jeleit, ami egy összeomlás előjele lehet. Ettől még nagyon messze vagyunk, hiszen „a lakásárak országos átlagban még a makrogazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak.” Nem ez a helyzet a fővárosban, ott az árak már elérték azt a szintet, amit a gazdasági fejlettség indokol,

s bár a túlértékeltség jelei nem nőttek, az „egyelőre mérsékelt, fontos azonban a piac minél naprakészebb nyomon követése.”